学习民法典丨物业服务合同变化要点

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民法典紧跟新时代步伐，积极回应社会生活热点问题。物业服务与老百姓生活息息相关，面对时下业主与物业经常性发生各种矛盾冲突，民法典中的物业服务合同规定为行业监管提供了基本的规范依据。

刘超群 律师

广东金桥百信律师事务所

 第一 法律地位上升

1.增设物业服务合同

我国现行《合同法》规定的15种典型合同中没有物业服务合同，《民法典》规定了19种典型合同，物业服务合同是其中之一，从此，物业服务合同告别无名，正式“转正”为有名合同。

2.规定物业合同书面形式

《民法典》第938条对物业服务合同的内容和形式作出了明确规定。从该规定可知，物业服务合同应当采用书面形式，合同内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

3.明确物业合同服务事项

《民法典》第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

 第二 小区业主权责明晰

1.业主无权以经常不在小区居住为由拒交物业费

《民法典》第944条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2.对物业公司服务不满，小区业主有权更换物业公司

业主有权解聘物业公司，但应依照法定程序共同决定。依据《民法典》278条的规定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

3.小区快递柜、电梯广告等收入，扣除合理成本后归业主共有

《民法典》二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

 第三 物业公司规范经营

1.物业费定价标准依据需公开并定期报告

物业费收费依据是物业服务合同的约定，业主有权查阅物业服务合同，也有权要求物业公司公开收费标准的依据。《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

2.物业公司不得采取强制措施催交物业费

《民法典》第944条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 

3.改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动

实践中该情形较为普遍，例如利用楼顶、外墙、电梯做广告，出租小区会所、游泳池给第三方开展经营活动，在小区的公共空间设置自动售货机、快递柜等。对此，《民法典》278条规定，前述事项属于业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。否则，物业公司若未经业主有效追认的，上述情形法律上将归于无效行为。

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企业法律顾问部是本所专注于为企业提供法律顾问服务的专业部门，本部门由二十多名资深、具有企业从业背景的专业律师组成。部门以“紧贴企业服务、保障健康经营”为宗旨，联合本所二十一个专业法律部门，在做好企业日常法律顾问服务的同时，解决企业差异化法律服务需求。

本部门服务范围包括从企业设立、经营管理期间到终止时的所有活动，包括但不限于设立、经营、变更、上市、清算、解散等过程中的所有法律事务。同时，根据企业单位需要提供包括但不限于劳动人事管理、合同管理、公司治理、知识产权管理、刑事风险防控等专项法律服务。

部门具体服务范围包括但不限于：

◆企业法律健康体检、专家论证

◆为客户就有关法律问题提供咨询意见或建议

◆为客户提供法律知识或法律事务技能处理培训

◆审查、修改、起草合同等法律文书、文件

◆审查、修改、起草企业的规章制度，企业制度合规建设

◆代理参加诉讼、调解或仲裁活动

◆参与企业经营管理、经营决策，并就其中的法律问题提供建议

◆为客户提供行业法律法规资讯

◆企业设立、并购、投融资、破产清算专项法律服务

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